「野村不動産」ともあろう会社が地権者を蔑ろにして契約書を改ざんした!?

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不動産業界を象徴するものの一つに「千三つ」という言葉がある。不動産業界の人間はこれを「1000件に3件しか売買契約に繋がらない」と理解しているようだが、実際には「不動産業者は1000回に3回しか本当の話をしない」という解釈が一般的で、辞書にも「うそつき。ほら吹き。本当のことは千のうち三つしか言わないという意味。土地の売買などの仲介を業とする人」とあるくらいだ。この不動産業界に対する評価は大手企業も中小企業も関係ないほど世間に浸透している。

(写真:野村不動産本社)

大手企業の野村不動産の営業マンたち、橋爪秀明と橋本大の2人は、驚くようなやり方を実践していた。それは、「何か要望があれば、仰って下さい」と仲介者のOに言われ、地権者から提示されたビル売買の条件をクリアーできなかったことを誤魔化すためか、地権者側には売買条件を全て削除した契約書を、地権者にも仲介者のI建設にも、口頭での説明もなければ書面も見せることなく、地権者側の弁護士のみに送り(確かに地権者は弁護士に書類を送ってくださいと言ったようだが、細部については弁護士は知らず、弁護士は地権者等が承知しているものと考えた)、そうとは知らない弁護士に1月14日の契約で契約書に署名押印させてしまったという重大な過失を犯している。このやり方はまさに騙しとしか言えない。これは不動産業界を縛る宅地建物取引業法に明らかに違反している行為だが、野村不動産および、地権者が買主(野村不動産)側との交渉を委託した I建設が売買条件に絡む交渉経過の実情を明らかにしたのは、問題が明らかになってからのことだったために、地権者が契約を解除するという選択を迫られる結果を招くことになった。

地権者が売買を進めていた不動産については、すでに2年ほど前から複数の不動産会社が打診をしてきたが、地権者とは25年前後の付き合いのある知人のOから「売らせて下さい」と言ってきたのが令和3年の秋頃だった。そして、それから数週間後にOが「ビルを買いたい会社があります」と言ってきて、それが野村不動産だった。ただし、野村不動産は仲介をするだけで買い手は別の会社だった。地権者がOに「今まで不動産関係の話があった時も、私は素人なので、測量は当方でやるが、後のことは買主側でお願いしたい、ということと、解体工事はできる事なら私の40年来の友人の会社にやらせてあげて欲しい」という話をしたところ、野村不動産の課長ほか2人との日々の交渉を、I建設の代表者Kが請け負うとOが言うので、地権者は I建設と業務委託契約を結んだ。
そして、交渉が本格化する中で、Oが「売買で野村にやって欲しい前提条件はありませんか? 野村は大手ですから何でも仰って下さい」と言って地権者に尋ね、地権者はそれならということで3つの要件を出した。一つはスーパーカーのコレクターでもある地権者がビルの近くに別荘地として所有している高台に車庫を設置して保管している7台と売買を予定しているビルの1階に展示している2台、さらにミニカー1台を合わせた車両10台分の駐車スペースを確保したいというもので、ビルを売却してしまえば、7台を保管している駐車場は現状でもセコムが入っているが、2人の常駐者の管理が日常的にでき難くなるという事情があった。他にも、ビルの管理人をしている地権者の親族が高齢で足が不自由になっているため、ビル売却後の転居先をビルのすぐ近くに確保したいということ(すぐ前がデパートで買い物ができる)。そして3つめが、ビルを解体する場合は地権者が長年懇意にしてきた業者にやらせて欲しいというものだった。ビルの解体については、地権者は複数の不動産会社が売買の話をしに来ていた際にも打診し、最初の一社がその解体業者と取引を何回もしていた実績があり、地権者は確実に解体業者に仕事を回すことが出来ると確信し、また解体工事の入札についてはOとKが「解体に伴う他社の入札価格を内々にお知らせしますので、一番安い値段で入札して下さい。そうすれば仕事は取れますから」と言うので、地権者はこの件は安堵して、その旨を解体業者に伝えたのだった。しかし、野村不動産はどれも地権者の希望通りの結果を出さなかっただけでなく、勝手に契約書を作り替えるなど全てが約束と違ったことで、契約不履行として弁護士に解約の相談をする事態となった。

交渉が具体化するなかでOから地権者に連絡をしてくるようになり、ビルの解体に伴うアスベスト問題やPCBの処分、そして展示している2台プラス1台の車両の移動等が確認されるとともに契約を令和4年1月14日に行い、その際に手付金として売買金額の10%が支払われ、土地建物の引き渡しは令和4年6月末として同日に残金を決済することが地権者と合意されたが、特に地権者が提示した車両の移動(10台分の駐車スペースの確保)については売買の条件とする地権者の意思がより優先されることが明確になったことで、契約書に盛り込むことになった。
そして令和4年1月6日、地権者のマンションで買主S社の2人のほか野村不動産の課長と橋爪、橋本の3人、I建設のKとI、そしてOが一同に会しての面談が行われることになり、そこで売買に係る要件について協議されたが、契約書には「車両10台分の駐車スペースの確保で6月末が無理であれば決済自体を8月末まで延ばし、それもうまくいかなければ決済日を10月末と2か月ごとにずらし、最終的に12月末の段階でも決まらなければ、一旦契約を無条件で解除する」という文言が盛り込まれることになった。車両が1台、2台程度であれば駐車スペースを見つけるのは難しいことではないが、10台分を1カ所で確保するのは簡単ではないと言う地権者の話に沿った内容だった。地権者の希望に見合う合意点が見えたことで、その日の協議を終えることになった。その後、管理人の転居先についてはビルの近隣では物件が見つからないという話がOからあり、また車両10台分の駐車スペースについても、橋爪から神奈川県内に1台10万円の料金で預かるスペースの提示があったが、1台で高くても3万円前後、10台合計でも30万円前後と見込まれる料金が相場である中、合計で100万円にもなる橋爪の提示は検討する話ではないとして、車両の移動についても持ち越しとなった。
契約の1月14日までに時間が迫っていた中で、野村不動産からの契約書の内容の文言等の確認については専門的な知識が必要になると考えた地権者は「顧問弁護士にも書面を送って下さい」と言ったのだが、野村不動産はその言葉を勝手に解釈したのか、1月11日と同月13日夜半に弁護士事務所に連絡を入れて契約書の案文を送ったが、地権者とI建設側には送らなかったようで、Oも聞いていなかった。つまり、車両10台分の駐車スペースの確保に係る1月6日の協議の内容が契約書にどのように反映されているかの確認を地権者本人だけでなく I建設にもしなかったことになる。橋爪と橋本の2人がそれを故意にやったことなのか、その時は分からなかったが、これが後日、契約解除につながる深刻な原因になるほど、地権者は野村不動産への不審を募らせることになった。地権者は数年前にも野村不動産でマンションを売った経緯があったが、その時の担当者は親切で、色々な資料を持参してスムーズな取引が進められ何も問題が無かったが、今回の担当者には不審感しか持てなかった。

1月6日の協議を経て、車両10台分の駐車スペースを野村不動産側で見つけられなければ売買契約は無条件で解除できると実感していた地権者にとって、残った条件、管理人の転居先を決めることと解体業者への工事の受注も確定していなかったが、地権者は管理人の引越しを長引かせてはいけないと考え、多摩地区の特養老人ホームを探し、早々に契約することになっているが、橋爪もビル近隣では転居先が見つからないと言った後は新たな候補の提示をする気配がなく、野村不動産には地権者の希望に応えるという誠実さが全く見られなかった。
また、解体工事の受注についても、KとOが当初から入札に参加した他社の見積額を内々に地権者に知らせると言っていたのに、2億8000万円という見積額の情報を入れて以降はなかなか正確な金額が伝えられていなかった。手付金の支払の後にすぐに分かるという話であった。
一方で、解体工事を懇意の業者に受注させることが出来るという情報をOとKから得ていた地権者は、懇意の業者に他社の見積額を内々に知らせるから、と話したことで、業者は確実に工事を受注できると考え、7月からの仕事は取らないことにしたと思われる。
1月6日の協議では、地権者は解体工事の受注先について敢て話題にしなかったが、Kと Iが地権者の要望を橋爪に伝えていたのか、橋爪から他社と同じ要領で入札に参加するか、参加しないのであれば700万円を提供する話があったというが、地権者はその話は全く知らない。700万円というのは、ビル内にある未使用の物や価値のある物で700万円以上は優にあると言われたと地権者が話したことで、これは最初の解体の見積で明らかになっていた。

ビルの売買契約で地権者が要望した3つの条件は、このように契約を交わす時点でも一つとして成果がなく、野村不動産は地権者の要望を全て満たさないまま売買契約を自分たちのペースで進めて、1月14日に契約を済ませ手付金を地権者の口座に振り込んで来た。
しかし、車両10台分の駐車スペースの確保が決まらない中で、実は解体工事についても懇意の業者は受注できなかったのである。OとKが約束していた他社の正確な見積額が提示されることも無かったから、業者が理由も言わずに入札を辞退すると地権者に言い出したこともあったが、地権者はそれが入札情報を提供していなかったことにあるということについてはその時は考えが及ばなかった。しかし、解体工事の受注まで結果的に反故にされたことに地権者はショックを受けた。このままでは懇意の業者に対するメンツが丸つぶれとなるだけでなく、長年懇意にしてきた関係にもひびが入る事態さえ起きかねなかった。そのため、地権者はOとKに解約をするしかないことを告げ、OとKが改めて野村不動産を入れた協議の場を持つことを提案し、その後、複数回の協議が持たれることになった。

そうした中で、地権者の意に反するような事実が次々に明らかになったのである。肝心の契約の解除は手付金の返還により無条件で実行できるという話を地権者はOに確認し、そのたびに「間違いありません」という話を聞いていたが、契約書には売買代金の20%、つまり手付金の倍返しが明記されていただけでなく、車両10台分の駐車スペース確保の条件に係る条項も契約書から削除されていたのである。1月6日の協議で駐車スペースの確保ができるまでビルの引き渡しと残金決済を2ヶ月ごとに延ばし、12月末まで決まらなければ無条件で契約を解除できるという地権者にとっての対抗要件さえ無くなっていたことで、地権者は橋爪、橋本の2人に騙されたという強い疑念を抱かざるを得なかった。Kも「社長、ビルは他に売りましょう」と言ってくれたので、地権者は解体業者のY工業のMには「他に買って貰って、解体工事をしてもらうようにしますので、少し待って下さい」と頼んだ。

当初には契約書の原案にあった条項が契約の際の契約書には無かったのは何故か、野村不動産との協議ではそれが重大な問題になった。
Oが地権者の意向を確認して、それを橋爪に伝える中で、地権者がビルに展示していた2台の車両の移動先が決まり、移動させる期日をOに知らせた。それで橋爪は、車両10台分の駐車スペース確保に係る部分は解決したとして、契約書から関係条項を削除したようだ。しかし、そうであれば、橋爪は変更した契約書の案文を地権者にも I建設にも口頭でも伝えず、書類も提示せず確認を怠ったことになる。こんな重大な変更を報告しないのは明らかに大きな問題であった。しかも1月11日と13日夜半に地権者の顧問弁護士にはただ契約書のみを送付していただけで、交渉の過程で地権者が提示した3つの条件について辿った経過がどう修正され、契約書に反映されたかという最低限の説明も省いていたのだ。売買交渉に直接関わっていなかった弁護士にしてみれば、送られた契約書の条文の表記に問題があるかどうかしか判断できないのは当然で、落ち度はないはずだ。
ちなみに、交渉の経過を反映させて契約書の案文に修正が加えられていたのが分かったのは、弁護士に宛てて変更の履歴が入った契約書の案文がメールで送信された、契約前日の1月13日夜の午後8時過ぎだった。この時点で、それを見た弁護士は地権者と野村不動産との間でさまざまなやり取りがあったくらいにしか受け止めないまま翌日の契約に臨み、契約書の調印に立ち会った。
地権者の交渉を代行した I建設のKとI、そしてOの対応も十分ではなかったようだが、それ以上に野村不動産の橋爪と橋本は地権者にも I建設にも変更履歴を開示せず確認も求めなかった責任は重大で、地権者が提示していた条件に係る案文の変更であれば、なおさら最大の注意を払って二重三重の確認をするのが当然であり、それを怠ったことは重大な過失、しかも悪意に満ちた詐欺まがいの行為であると思われても仕方のないやり方である。

協議の回数を重ねるたびに、橋爪はビルの引き渡し日に向けた事務的な対応が際立つようになった。その態度は自分たちの作業に問題はないことを強調しているかのようにも見えた。しかし、地権者から見れば問題は何も解決していない。それを協議の場で地権者が言っても、橋爪も橋本も応対が芳しくなく、聞く耳を持たないという印象さえ最初から窺わせ、車両10台分の駐車スペースの確保について橋本が「車両の移動は最初から2台と聞いていました」と、とんでもないことを言い出した時にも、同席していた橋爪もOも「それは違う、10台分だ」とは訂正しなかった。その前のヒルトンホテルでのミーティングでもはっきりしていたことを、今度は「車両は最初から2台だった」と言う橋本の話には、これ以上話しても無駄だと地権者は強く思った。明らかに橋爪や橋本は地権者との問題解決よりも野村不動産社内での責任問題への対応を優先しているとしか映らなかった。

その一方で、地権者が契約の解除を口にすると、Oも橋爪も困った表情をして、「それだけは何とか考え直して戴き、契約を進めさせて下さい」と平身低頭であった。あまりにもやり方が一方的と言わざるを得ないではないか。地権者は、今後、野村不動産を相手に契約の解除を求める訴訟沙汰になることも辞さない考えでいるが、2人の言動がまさに「千三つ屋」の真骨頂であることは疑う余地もない。本来ならば1月11日に地権者の顧問弁護士に宛てて契約書の案文を送った時に、するべき具体的な説明を一切避けて、契約前日の夜半になって唐突に野村不動産社内での契約書作成中の変更履歴が記載された書面を送っていながら、地権者と I建設には送っていなかった、という行為が明らかに2人の故意によるものであったことは明白であり、それで野村不動産としての説明義務を果たしているというのは論外であり、逆に宅地建物取引業法に触れる告知義務違反を問われるのは当然で、口頭での説明も一切なかったことを2人はもちろん野村不動産は認識すべきである。また契約の解除ということになれば、これは野村不動産側の約束違反であるので、売買に関連して発生した諸費用と損失は全額請求されても当然だろう。
地権者が売買条件で提示した3つの条件を野村不動産は全て反故にした。管理人の転居先については、野村不動産が真剣に探す意思を見せず、仕方なく地権者の方で他を見つけたが、1月6日の面談の時には全員が一番気になっていた車両10台分の駐車スパースが見つからない時は無条件での解約という決定事項をI建設にもOにも内緒で、しかも口頭での説明もなく、全く違う内容の契約書にしたことは契約違反だと地権者は考えるようになって話し合ったが、「車は10台ではなく2台」と言ったり、他にも虚偽の発言が多く、また謝罪も無く、これでは徳吉課長ならまだしも橋爪や橋本ではまとまる話ではなくなり、解約しかないと考えるほかなくなっている。明確な謝罪をするか、裁判をするしかない状況になりつつある。これだけの事件であれば、マスコミも動きYouTubeの動画でも配信される可能性は高いが、野村不動産の悪質な一面が日本中に知れ渡るに違いない。(文中敬称略  つづく)

2022.06.14
     

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